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　　城里人下鄉租房開農家樂，還能拿獎勵？

　　近日，武漢市出臺20條政策，鼓勵市民下鄉，鼓勵市民通過租賃、合作方式利用空閑農房創業創新，包括開辦農家樂等。對組建鄉村休閑游合作社發展休閑農業，符合條件的最高一次性獎勵10萬元。

　　今年中央1號文件提出，允許通過村莊整治、宅基地整理等節約的建設用地，通過入股、聯營等方式，重點支持鄉村休閑旅游養老等產業和農村三產融合的發展，讓很多人看到利好。

　　出租村里的閑置房，農民、城里人各方風險和收益幾何，市民下鄉是否將成為新趨勢？

　　市民下鄉有獎勵

　　4月22日，在武漢市農業委員會舉辦的一場活動上，武漢市6大新城區的48名村支書現場爭搶話筒，“吆喝”出租自家村灣閑置農房，交通、風景都成了他們推介的優勢。

　　“市民下鄉”在過去一段時間內屬于一個有爭議的詞匯。戶籍“非轉農”關卡重重，土地制度明令禁止城鎮戶籍人口購買農村宅基地。引導農民進城，鼓勵市民下鄉，地方版政策一直躍躍欲試。

　　今年4月份，武漢市出臺《關于開展“市民下鄉、村民進城”活動加快新農村建設的支持措施（暫行）》，鼓勵充分利用農村空閑農房，文件發出后引發關注。

　　20條鼓勵措施包括很多具體政策，比如對經農村集體經濟組織同意，農民自愿出租的農村空閑農房，在三個工作日內完成農村宅基地使用情況的合規性審查。

　　另外，對通過租賃、合作方式利用農村空閑農房、協議期在五年以上、村灣農戶總數30戶以上、利用空閑農房戶數占農戶總數30%以上的，優先配套建設污水處理設施。

　　在獎勵方面，武漢市的政策對農戶、合作社以及村集體都有相應的獎勵政策。比如，對以租賃、合作方式利用農村空閑農房、協議期在五年以上、村灣農戶總數30戶以上、利用空閑農房戶數占農戶總數30%以上、符合美麗鄉村建設標準的，按每戶8萬元的標準給予獎補；對注冊資金在50萬元以上，參與農家樂經營戶10戶以上的鄉村休閑游合作社，給予10萬元/社一次性獎勵。

　　在出租年限方面，據報道，“總租期最高不能超過20年，政府將對租房行為進行引導，提供規范合同文本和免費服務信息，充分保證雙方權益。”

　　據武漢市官方統計，2016年底，武漢市6個新城區長期空閑農房約11.6萬套，占農房總數的15.8%。

　　上述政策被當地稱為市民下鄉“黃金20條”。武漢市農業委員會官員介紹，政策旨在充分利用農村空閑農房，盤活農民閑置資產，增加農村集體經濟組織和農民財產性收入，還能增加農村的人氣。

　　不允許下鄉買地建房

　　對于“市民下鄉”，來自學界和業界的聲音一直很多。

　　武漢一位長期呼吁“警惕資本下鄉”的學者表示憂慮，認為地方政府不能想當然。

　　武漢市農委一位人士告訴記者，從政策層面來說，武漢的政策是符合規定的，其關鍵是武漢鼓勵市民下鄉通過租賃、合作方式利用空閑農房創業創新，并非鼓勵市民下鄉“買地建房”，后者是觸碰土地法底線，是不允許的。

　　華中科技大學農村治理研究中心副教授呂德文表示，文件并沒有突破現有的法律政策，市民不是集體成員，只能租賃。

　　今年中央1號文件在支持農民返鄉下鄉創業創新方面提出，允許通過村莊整治、宅基地整理等節約的建設用地，通過入股、聯營等方式，重點支持鄉村休閑旅游養老等產業和農村三產融合的發展。

　　在上述官員看來，武漢的政策其實就是對中央1號文件的實踐，并沒有突破政策，也沒有太大的制度創新，過去武漢的一些區也在這么做，只是沒有這么大的獎勵力度，也缺乏具有操作性的獎勵扶持政策，激發市民下鄉的積極性。

　　今年在鼓勵市民下鄉方面，突破力度*的是湖南冷水江的政策。2012年，冷水江市試點“市民下鄉”， 只需50萬元，城市居民便可以落戶農村，獲得購買地皮、興建房屋的資格。同時，農村獲得資金后可以發展旅游、建設村莊。一年后，該政策被叫停。

　　冷水江市的試驗，被認為是一場農村集體土地買賣的試驗，涉及到城鎮戶口轉為農村戶口、農村宅基地流轉、農村集體土地流轉等多重制度的變革，探索之初就有多重法律障礙備受爭議。

　　2014年初，國土部官員表態，堅持一戶一宅原則，決不允許城里人到農村買地建房的所謂“逆城鎮化”行為。

　　對于武漢這種“自愿出租的農村空閑農房給市民”的政策，一位在基層農業經管部門工作多年的人士提醒，在操作層面對地方政府是一種考驗，一是明晰產權，二是處理完善好合同問題。

　　上述人士處理過不少糾紛案例，出現過農民把土地租出去后又反悔，而企業投入在短期內難以變現。還有一類糾紛就是要防止城里人來長期租借和投入后，不愿意退出的問題。

　　湖南一位食品企業負責人告訴21世紀經濟報道記者，他看好當下鼓勵市民下鄉的趨勢，最近正在北京走訪一些民宿項目，同時也準備做循環農業項目。他也表示，會做好政策風險評估。